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　　大家好我是云朵，每天给大家带来最新动态 不赶节奏，内容随缘更，但每篇都掏干货；如果你觉得这些信息对生活有用，就点个关注～

　　说起物业，估计不少业主一肚子苦水！楼道垃圾堆几天没人清，电梯坏了报修半个月没人管，物业费说涨就涨，电梯广告、公共车位的钱全被物业揣进腰包，更可气的是，你敢提意见，物业就敢给你停水停电，真是花钱买罪受！

　　以前咱业主维权，要么投诉无门，要么流程复杂，只能忍气吞声；可物业呢，拿着物业费混日子，服务不到位还理直气壮。但从2026年1月1日起，这憋屈日子彻底结束了！新修订的配套物业新规正式落地，直接给物业套上“紧箍咒”，从收费、服务、公共收益到换物业，条条都戳中要害，权责划得明明白白，业主终于能挺直腰杆，再也不用受物业的窝囊气！今天云朵就用大白话，把新规里的所有干货讲透，不管是新小区还是老小区，家家都用得上，建议收藏转发给邻居，一起守护咱的居住权益！

　　第一，权责对等：明确物业是“服务者”不是“管理者”，收多少钱就得干多少活，服务不达标就必须担责；

　　第二，流程简化：不管是投诉维权还是换物业，都有清晰流程，再也不用跑断腿、磨破嘴；

　　第三，监管从严：给物业划定多条“红线”，踩一条罚一条，还直接绑定信用评级，让物业不敢乱作为、不作为。

　　简单说，以后不是物业说了算，是咱业主说了算，花钱买服务，就得买得明明白白、舒舒服服！

　　物业费是业主和物业的主要矛盾，以前物业想怎么收就怎么收，想涨就涨，咱只能被动交钱。现在新规直接划定收费“禁区”，涨价有硬要求，该交的一分不少，不该交的一分不给！

　　以后物业再想贴张通知就涨价，门都没有！新规明确，物业费涨价必须过2道硬关卡，少一个都不行，居委会全程监督，违规涨价不仅要全额退还，还要被行政处罚！

　　1. 先公开成本+第三方评估：物业得先找正规第三方机构，出具近3年的人力、设施维保、物料等成本报告，明明白白告诉业主，涨价的钱到底花在哪，公示期不能少于15天；

　　2. 业主双多数同意：必须让小区专有部分面积和人数都超三分之二的业主参与表决，而且参与投票的业主里，面积和人数都得过半同意，才能涨物业费。

　　就像湖北襄阳有个物业，没走流程擅自涨价，最后不仅退了7万多违规收费，还被罚款，彻底断了物业“一言堂”涨价的念想！

　　新规直接划了收费“黑名单”，以下6类费用，咱业主完全不用交，交了也能通过维权要回来，别再傻傻白花钱！

　　1. 超12个月的预收物业费：不管物业说“预缴有优惠”，还是“必须一次2年”，都别信！最多只能预收1年，超过的部分直接拒付；

　　2. 空置房全额物业费：房子连续空置6个月以上，凭水电零使用记录，就能申请减免，各地政策不一样，石家庄减80%，兰州减50%，杭州能协商减30%-50%；

　　3. 无依据的滞纳金/手续费：物业没经过物价部门备案，就收你物业费滞纳金、上门服务费，直接拒交，哪怕合同里写了也没用；

　　4. 重复收取的公摊费：物业费里本就包含楼道照明、电梯运行、公共区域保洁的成本，物业再单独收“公摊能耗费”“楼道保洁费”，就是违规；

　　5. 未约定的增值服务费：比如“入户修水管收服务费”“上门收垃圾费”，没在物业服务合同里写清楚的，一律拒交；

　　6. 高价门禁卡/电梯卡：首次办卡必须免费，补办也只能收成本费（一般就10块钱），像有些物业收150元一张，直接投诉，一投一个准！

　　咱交物业费，是为了享受服务，不是为了养闲人！新规明确，只要物业服务不达标，比如垃圾长期堆积、安保不到位、电梯故障维修超时，咱只要留存好照片、报修记录等证据，就能要求物业整改；整改不到位的，可按合同约定，减免最高30%的物业费，深圳已有小区业主靠这一条成功维权，再也不用花冤枉钱！

　　很多业主都不知道，小区电梯广告、外墙广告、公共车位出租、快递柜入驻的钱，到底归谁？以前全被物业私吞，咱连知情权都没有。现在新规白纸黑字写清楚：扣除合理成本后，100%归全体业主所有，物业再想私吞，就是违规！

　　✅ 公共车位费：小区道路、绿地改造的停车位，以及归全体业主共有的车位，对外出租的费用；

　　✅ 场地占用费：快递柜、售货机、充电桩在小区公共区域的场地费，临时摆摊的租赁费；

　　广州有个小区，2026年元旦就给近500户业主发了30万公共收益分红，这才是咱该得的钱！

　　物业帮着管理公共收益，能收一笔合理的管理费，但不是想拿多少就拿多少！全国统一规定，管理费最高不能超过公共收益总额的30%，很多地方比如四川、江苏，直接限定在10%-20%，具体比例必须写进物业服务合同里。

　　更重要的是，物业得单独开个银行账户存公共收益，不能和自己的钱混在一起，每月5号前，必须公示上月的收支明细，写清楚收入多少、花在哪了、扣了多少管理费，年底还要找第三方审计，让每一笔钱都在阳光下运行。

　　如果物业逾期不公示，或者私吞、挪用公共收益，咱业主可直接要求返还，拒不返还的，能找主管部门投诉，还能起诉，长沙、广州多个小区都已成功追回被侵占的收益！

　　公共收益的决定权，全在咱业主手里，物业说了不算！经业主大会表决后，有3种使用方式，随便选：

　　1. 给业主分红：直接发现金，或者抵扣下一季度的物业费、停车费，长沙有个小区，年底给1400户业主发了66万“新年红包”；

　　2. 补充维修基金：用来修电梯、补屋顶漏水、换老化消防设施，不用咱业主再额外掏钱；

　　3. 改善小区环境：增设健身器材、翻新楼道、优化绿化，让小区住得更舒服。

　　以前物业拿了物业费就混日子，报修没人管，设施没人修，咱业主只能干着急。现在新规直接给物业的服务定了“硬标准”，干不好不仅要减免物业费，还要赔偿业主损失，彻底治住物业的“懒政”！

　　以后家里水电坏了、电梯卡壳了，再也不用等几天了！新规明确了报修响应时限，分2类情况，超时未处理，咱就能维权：

　　✅ 紧急情况（水电故障、电梯困人、消防设施损坏）：30分钟内必须上门处理，要是因为物业拖延，造成业主损失的，必须全额赔偿；

　　✅ 普通报修（楼道灯不亮、下水堵塞）：24小时内必须响应，72小时内必须解决，超时没处理的，业主可要求减免对应物业费，最高能减30%。

　　而且物业必须做好报修记录，咱业主随时能查，物业要是拒绝提供记录，就是违规，直接投诉就行！

　　✅ 小区公共区域，每天至少清扫1次，垃圾日产日清，不能堆在楼道或小区角落；

　　✅ 路灯、健身器材、电梯等公共设施，每月至少巡检1次，电梯必须按期年检，贴好年检标识；

　　只要有20%以上业主联名，提交服务不达标的证据（照片、视频、巡检记录），就能要求物业限期整改，整改不到位的，主管部门会给物业扣分，影响信用评级，还能责令物业更换负责人！

　　以前想换不作为的物业，比登天还难，流程复杂不说，原物业还会耍赖不移交资料，最后不了了之。现在新规直接简化流程，明确退出机制，只要咱业主同意，再牛的物业也得乖乖走！

　　不用再等业委会单独提议，只要咱小区有20%以上业主联名，提交书面申请，要求召开业主大会表决换物业，居委会就必须牵头组织，不能推脱，也不能找理由拒绝，真正把主动权交给业主。

　　召开业主大会后，不用全小区业主都同意，只要满足2个条件，“换物业”的决议就合法有效：

　　表决结果会在小区公示，居委会全程监督，保证公平公正，物业不能干涉，更不能威胁业主！

　　原物业接到解约通知后，不能再耍赖拖延，必须在30-60天内，完成所有资料、账目、公共收益账户的移交，包括小区图纸、业主信息、维修基金使用记录、公共收益明细等。

　　要是原物业拒不退出，或者故意损毁资料、挪用公共收益，主管部门会直接处行政处罚，还会把物业列入行业黑名单，限制承接新的物业项目，同时要求物业赔偿业主的损失，彻底杜绝“赖着不走”的情况！

　　新规最暖心的一点，就是给咱业主明确了维权路径，从协商调解到投诉举报，再到法律途径，一步一步有章法，而且投诉后7日内必须收到书面回应，再也不用“瞎折腾”！

　　遇到问题先和物业沟通，比如物业费乱收、报修超时，最好用书面形式（微信文字、纸质通知），明确诉求和整改期限，同时留存好聊天记录、通话录音，别口头协商，避免物业事后不认账。

　　和物业协商无果，直接找社区居委会！新规明确，居委会有法定职责调解物业纠纷，不用再看居委会的脸色，咱只要带好身份证、房产证、物业合同和相关证据，填写《物业纠纷调解申请表》就行。

　　居委会会在3-5个工作日内组织双方协商，达成一致后签书面协议，全程监督物业落实；要是物业无正当理由拒绝调解，居委会会同步给住建部门，直接影响物业的信用分！

　　要是调解还解决不了问题，比如物业停水停电、挪用维修基金、拒不公示公共收益，直接找官方投诉，3个渠道任选，效率超高：

　　✅ 乱收费、价格违规：打12315，市场监管部门会上门核查，查实后责令物业退费罚款；

　　✅ 服务不达标、拒不退出：打12345政务热线，住建部门会专人对接，限期整改；

　　✅ 消防设施瘫痪、电梯未年检：打96119，消防部门会严查，勒令停业整改。

　　关键是，投诉后7日内必须收到书面回应，处理结果会及时反馈，咱业主能全程跟踪进度！

　　遇到物业严重侵权，比如长期侵占公共收益、因服务不到位造成业主重大损失，20户以上业主可联名向法院起诉；要是经济困难，还能打12348法律服务热线，申请免费法律援助，不用花钱也能维权！

　　新规再好，咱业主也得懂方法，才能真正用好政策，云朵整理了3个实用小技巧，简单好记，家家都能用：

　　1. 证据留好别偷懒：交物业费一定要要发票，报修、沟通时存好微信截图、通话录音，遇到物业违规，及时拍带时间水印的照片或视频，证据越全，维权越容易；

　　2. 积极参与业主大会：别觉得“事不关己高高挂起”，成立业委会、表决物业费、换物业这些事，都要主动参与，单个业主维权难，集体发声才有力；

　　3. 合规拒付不被动：遇到物业乱收费、服务不达标，别直接说“不交物业费”，先书面告知物业整改，整改不合格再拒付对应费用，同时向主管部门投诉，避免被物业反咬一口“无故欠费”。

　　很多业主担心，小区电梯坏了、屋顶漏水，要修得走业主表决，流程慢，耽误事。2026年同步落地的维修基金新规，也给咱解决了这个难题！

　　明确6种紧急情况，不用等业主表决，业委会审核+居委会确认，就能直接申请维修基金，快速维修：

　　而且维修基金的使用明细，会全程公示，业主能线上查询，确保专款专用，不被挪用！

　　2026年的物业新规，不是一纸空文，是真真切切给咱业主撑腰的好政策！从收费透明到服务达标，从公共收益归业主到换物业变简单，每一条都在帮咱业主解决实际难题。

　　但云朵想说，政策再好，也需要咱业主主动去了解、去争取！别再抱着“多一事不如少一事”的想法，遇到物业违规，就勇敢站出来，留存证据、抱团维权，只有咱业主都重视自己的权益，物业才不敢再混日子，咱们的小区才能住得更舒心、更安心！

　　本文章内容仅代表个人观点，所提及的物业新规内容、收费标准、维权途径均基于2026年1月1日落地的官方配套政策及《民法典》相关规定，旨在为大众科普民生权益知识，不构成专业法律指导。各地物业新规实施细则、空置房减免比例、维修基金使用流程存在地域差异，具体以当地住建局、居委会官方通知为准；业主维权需留存完整证据，通过合规渠道理性维权，避免过激行为。

　　这次物业新规，是不是解决了你最头疼的问题？你觉得公共收益归业主分红和换物业流程简化这两项，哪个对你来说最实用？你家小区有没有遇到过物业乱收费、服务不达标 的情况？欢迎在评论区留言分享，一起交流维权心得！

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